Cuộc chơi chưa bao giờ dễ dàng

Từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường địa ốc xuất hiện hàng loạt thương vụ M&A khi nhiều tập đoàn lớn của Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc thâu tóm những dự án có quy mô lớn tại TP.HCM. Tuy nhiên, trên thực tế, M&A bất động sản chưa bao giờ là cuộc chơi dễ dàng và không phải bất cứ thương vụ mua bán, sáp nhập nào cũng thuận lợi và đem về kết quả khả quan.

Hoạt động M&A diễn ra khá sôi động thời gian qua

Theo nhận định của JLL Việt Nam, M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao. Thế nhưng, trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán, nhiều vấn đề rủi ro “ẩn giấu” sẽ dần lộ diện.

“Cứ 5 thương vụ bất động sản thì sẽ có ít nhất một thương vụ thất bại cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh. Trong đó, vấn đề được nhắc tới là giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính”, JLL nhìn nhận.

Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Trưởng văn phòng luật sư NH Quang và cộng sự, cho rằng, về khía cạnh pháp lý, việc chuyển nhượng dự án và công trình xây dựng theo quy định về luật kinh doanh bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện của pháp luật về mức độ xây dựng và hoàn thành dự án.

Cụ thể, về nguyên tắc, Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay quy định bên chuyển nhượng dự án phải hoàn tất việc đầu tư hạ tầng đối với phần chuyển nhượng thì mới thực hiện được việc chuyển nhượng. Dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng.

Không chỉ vậy, Luật sư Nguyễn Hưng Quang còn cho biết, để được chuyển nhượng dự án, thủ tục hành chính hiện nay còn khá phức tạp, thời gian kéo dài. Chính các thủ tục cồng kềnh này sẽ gây ra nhiều rủi ro cho cả hai bên mua và bán.

Nhiều rủi ro cho khách hàng

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, nhiều nhà phân phối bất động sản gần đây chủ động bỏ tiền ra đầu tư vào các dự án dở dang như mua lại một tòa nhà trong dự án, hay mua lại một phần dự án, một số sàn căn hộ… để hoàn thành sản phẩm giao cho người mua nhà. Các nhà phân phối này bước đầu đã thực hiện được nhiều dự án thành công, góp phần làm nhiều dự án hồi sinh, người mua đã được nhận nhà.

Tuy nhiên, những thương vụ kiểu này lại có nguy cơ rủi ro và tranh chấp. Bởi lẽ, trên thực tế, rất khó khăn để làm thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Chưa kể, nhà phân phối thường đặt một cái tên mới cho dự án (tên này không phải là tên pháp lý của dự án) và sẽ “chuyển nhượng hợp đồng” lại cho khách hàng. Do nhà phân phối đóng vai trò như chủ đầu tư để trong hợp đồng mua bán, nên nhiều công chứng viên không phát hiện ra và vẫn công chứng việc chuyển nhượng. Thế nhưng, lúc làm giấy chủ quyền nhà thì khách hàng sẽ gặp rắc rối do cơ quan nhà nước chỉ công nhận chủ đầu tư thực sự của dự án. Khi tranh chấp xảy ra, những rủi ro đối với những thương vụ kiểu này sẽ rơi phần lớn vào người mua cuối cùng.

Để tránh rủi ro, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, khi mua nhà trong trường hợp trên, khách hàng cần kiểm tra kỹ chủ đầu tư thật sự của dự án. Bởi chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm với người mua, nhà phân phối hoặc đơn vị được ủy quyền chỉ là người chuyển nhượng lại sản phẩm cho người mua.

Một rủi ro khác cũng được các chuyên gia khuyến cáo, là tình trạng nhà đầu tư thứ cấp chưa hoàn thành việc chuyển nhượng dự án (dự án vẫn đứng tên chủ đầu tư cũ), nhưng vẫn trực tiếp ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Những hợp đồng dạng này sẽ bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Lý do là, theo quy định tại Khoản 5 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Văn phòng Luật sư TriLaw, cho rằng, khách hàng mua nhà ở những dự án hậu M&A cần yêu cầu bên bán cung cấp pháp lý dự án xem đã chuyển nhượng sang chủ đầu tư mới hay chưa. Mặt khác, điều kiện nhất định phải có để giao dịch, chính là dự án phải có được văn bản của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện huy động vốn và có ngân hàng bảo lãnh.

Quốc Tuấn - Diệu Thủy

Cách tính tiền thuế sử dụng đất khi chuyển nhượng - mua bán nhà ở xã hội

Báo xin giải đáp thắc mắc của một số độc giả về cách tính tiền thuế sử dụng đất khi chuyển nhượng - mua bán nhà ở xã hội. 

Khổng Tước

Theo truyền thuyết nhà Phật, đại bàng Kim Sí Điểu và Khổng Tước là hai thần điểu có sức mạnh khai thiên lập quốc được sinh ra từ Phượng Hoàng, đứng đầu mọi loại chim. Toàn thân Khổng Tước rực lửa, chỉ cần đến gần là bị cháy thành tro, là loài dã thú kiêu hãnh, tàn ác, hay tác oai tác quái. Phật Tổ Như Lai từng bị Khổng Tước nuốt vào bụng. Phật Tổ định lấy tính mạng Khổng Tước để giúp đời.

Nhưng Chư vị thần phật nói nếu Phật Tổ giết Khổng Tước thì chẳng khác nào giết cha mẹ của mình. Vì vậy, Khổng Tước được phong làm Phật Mẫu, lấy danh hiệu Khổng Tước Đại Minh Vương Bồ Tát. Do đó, luận về vai vế, đại bàng Kim Sí Điểu có thể coi là cậu của Phật Tổ.

Kim Sí Điểu

Đây là con trai của Phượng Hoàng, tự xưng là cậu của Như Lai Phật Tổ, em trai của Khổng Tước Đại Minh Vương Bồ Tát. Kim Sí Điểu có khả năng bay cực nhanh. Tôn Ngộ Không có phép Cân Đẩu Vân nhún một cái bay 10 vạn 8.000 dặm. Còn Kim Sí Điểu cũng không thua kém khi vỗ cánh một lần vượt 9 vạn dặm, vỗ cánh 2 lần đuổi kịp và bắt được Tôn Ngộ Không.

Kim Sí Điểu còn kết nghĩa với hai con yêu quái lợi hại khác là Thanh Sư và Bạch Tượng. Thanh Sư nguyên là con sư tử vật cưỡi của Văn Thù Bồ Tát. Bạch Tượng là con voi cưỡi của Phổ Hiền Bồ Tát. Tôn Ngộ Không phải nhờ đến Phật Tổ Như Lai, nhưng Kim Sí Điểu còn toan giết Như Lai để chiếm Lôi Âm tự. Sau khi Kim Sí Điểu bị thu phục, Như Lai cho quy y để nhận lễ của chúng sinh khắp Tứ Đại bộ châu.

Cửu Linh Nguyên Thánh

Đây vốn là con sư tử 9 đầu, thú cưỡi của Thái Ất Thiên Tôn. Cửu Linh Nguyên Thánh gầm một tiếng, các vị chư thần Địa phủ, thổ địa, thần tiên phải run sợ quy hàng. Trong Tây Du Ký, Cửu Linh Nguyên Thánh không cần dùng vũ khí cũng có thể bắt được Tôn Ngộ Không, khiến Đại Thánh nghe thấy tiếng đã phải bỏ chạy. Ngay cả Trấn Nguyên Tử đại tiên ở Ngũ Trang Quan (nhân vật ở tập 9, phần 1: Ăn trộm quả nhân sâm) cũng phải nể mặt.

Thái Ất Thiên Tôn nằm trong Tam Thanh, ba vị thần tiên đứng đầu Đạo giáo. Hàng ngày Cửu Linh đều nghe Thái Ất Thiên Tôn giảng đạo nên pháp lực cao cường. Một tiếng gầm thét của Cửu Linh làm rạn nứt tường địa phủ và mở ra cánh cửa Cửu U, đường vào tầng sâu nhất của địa ngục.

Độc Giác Tỷ

Con trâu màu xanh này vốn là thú cưỡi của Thái Thượng Lão Quân, cũng nằm trong Tam Thanh, là ba vị thần tiên tối cao trong Đạo giáo. Nó ăn trộm bảo vật trốn xuống hạ giới làm yêu quái, khiến Tôn Ngộ Không không thể đối phó, phải nhờ đến Lão Quân ra tay mới có thể hàng phục.

Độc Giác Tỷ có món vũ khí tên là Kim Cang Trát, có thể hút lấy gậy Kim Cô của Tôn Ngộ Không. Khi Đại Thánh nhờ các thiên binh thiên tướng tới giúp, toàn bộ vũ khí, bảo vật trên thiên đình cũng không địch lại vòng kim cương của hắn. Ngay cả lửa của Hỏa Ðức tinh quân, nước của Thủy Ðức tinh quân, hột kim đơn sa của Phật… cũng đều bị nó hút mất.

Hoàng Mi Lão Phật

Đây vốn là một tiểu đồng lông mày vàng giữ chuông cho Phật Di Lặc. Nhân lúc Phật Di Lặc đi dự hội mà ăn cắp bảo bối xuống trần gian lập ra Lôi Âm tự giả, đóng giả Phật tổ để lừa Đường Tăng.

Hoàng Mi Lão Phật có hai món bảo bối lợi hại là chiếc túi Hậu Thiên, có thể hút tất cả mọi vật, kể cả con người và chiếc nón vàng vô cùng rắn chắc. Tôn Ngộ Không từng bị nhốt trong nón vàng, phải nhờ đến sừng của một vị tinh tú mới có thể thoát ra. Sau đó, Tôn Ngộ Không và Phật Di Lặc phải bày kế lừa được con yêu quái

Theo GameK

Trong năm 2021, Việt Nam sẽ có ít nhất 60 triệu liều vắc xin Astrazeneca

11 nhóm đối tượng ưu tiên

Thứ trưởng Y tế Trần Văn Thuấn cho biết, Bộ Y tế vẫn đang nỗ lực cùng với các cơ quan, đại sứ quán Việt Nam tại các quốc gia sản xuất vắc xin để có thể đàm phán đủ vắc xin cho toàn dân trong thời gian sớm nhất.

Về đối tượng ưu tiên sẽ căn cứ theo Luật Truyền nhiễm của Việt Nam và khuyến cáo của Tổ chức Y tế Thế giới.

“Chúng ta sẽ ưu tiên tiêm phòng trước cho nhân viên y tế có nguy cơ phơi nhiễm cao, lực lượng bộ đội, công an, những người phục vụ ở khu cách ly, tuyến đầu chống dịch, người dân vùng có dịch và nhóm người cao tuổi, bệnh nền, dễ bị tổn thương, phải chăm sóc kéo dài ở các cơ sở y tế”, Thứ trưởng thông tin.

Với nguồn cung ban đầu hạn chế, trước tiên sẽ ưu tiên cho nhân viên y tế tuyến đầu, những người có nguy cơ phơi nhiễm và mắc Covid-19 cao nhất, để bảo vệ và bảo toàn lực lượng tuyến đầu chống dịch.

Khi nguồn cung vắc xin tăng lên, việc tiêm chủng sẽ mở rộng hơn và theo yêu cầu giúp người dân tiếp cận vắc xin công bằng, công khai, minh bạch về chi phí, hiệu quả.

Ban Chỉ đạo quốc gia phòng chống dịch Covid-19 sẽ quản lý, giám sát và điều phối hoạt động tiêm phòng Covid-19 để đảm bảo mọi người dân đều có quyền tiếp cận bình đẳng, hợp lý và hiệu quả với vắc xin.

Được biết, với nguồn vắc xin của COVAX, Bộ Y tế đã ban hành Quyết định phê duyệt kế hoạch tiếp nhận, bảo quản, phân phối và sử dụng vắc xin phòng Covid-19 giai đoạn 2021-2022.

Trong năm nay, COVAX dự kiến cung ứng cho Việt Nam hơn 4,8 triệu liều, tuy nhiên trong quý 1, Việt Nam sẽ chỉ nhận được 25-35% số lượng vắc xin (tương đương 1,2-1,7 triệu liều), số còn lại sẽ có trong quý 2.

Do đó, ngay trong quý 1, Bộ Y tế sẽ ưu tiên tiêm cho 600.000 người, ưu tiên cao nhất là 500.000 nhân viên y tế, kế đó là 116.000 nhân viên tham gia phòng chống dịch.

Trong quý 2, Bộ Y tế sẽ tiêm cho khoảng 1,8 triệu người thuộc 5 nhóm đối tượng, theo thứ tự:

- Cán bộ hải quan

- Cán bộ ngoại giao

- Lực lượng quân đội

- Lực lượng công an

- Giáo viên

Trong 6 tháng cuối năm, COVAX cam kết hỗ trợ vắc xin cho các quốc gia để tiêm chủng tối đa cho 20% dân số. Khi đó, Việt Nam sẽ có thêm khoảng 33 triệu liều, tương ứng tiêm cho 16 triệu người, theo thứ tự:

- Giáo viên

- Người trên 65 tuổi

- Những người cung cấp dịch vụ thiết yếu: hải quan, ngoại giao, hàng không, vận tải, du lịch

- Những người mắc bệnh mãn tính trưởng thành

Cục Y tế dự phòng được giao chủ trì, phối hợp các đơn vị liên quan xây dựng hướng dẫn tổ chức tiêm; các Viện Dịch tễ, Viện Pasteur chịu trách nhiệm tiếp nhận, vận chuyển, bảo quản vắc xin, tập huấn, giám sát hoạt động tiêm chủng; Dự án Tiêm chủng mở rộng có trách nhiệm lập kế hoạch tiêm chủng.

Huy động nguồn lực xã hội tham gia tiêm chủng

Thứ trưởng Trần Văn Thuấn cho biết, chủ trương của ngành y tế là tiêm trên diện rộng, càng nhanh và càng nhiều càng tốt. Để đạt miễn dịch cộng đồng, theo lý thuyết cần tiêm tối thiểu trên 80% dân số. Đây là thách thức vô cùng lớn nhất là trong bối cảnh nguồn cung vắc xin còn hạn chế như hiện nay.

“Vì vậy, một trong những giải pháp quan trọng là đa dạng hoá nhiều nguồn cung ứng vắc xin, bao gồm cả vắc xin do Việt Nam sản xuất và phát huy tối đa các nguồn lực xã hội tham gia chương trình tiêm chủng Covid-19”, Thứ trưởng Thuấn nói.

Trước đó trong cuộc họp trực tuyến ngày 19/2, Bộ trưởng Y tế cũng cho biết, Bộ khuyến khích các đơn vị trong nước chủ động đàm phán, nếu có nguồn vắc xin có thể trao đổi, phối hợp chặt chẽ với Bộ Y tế để nhập khẩu vắc xin.

Về kinh phí mua vắc xin, Thứ trưởng Trần Văn Thuấn cho biết, kinh phí mua vắc xin của COVAX chủ yếu từ ngân sách nhà nước bao gồm ngân sách trung ương và địa phương. Ngoài ra còn các nguồn hợp pháp khác, trong đó có sự hỗ trợ của các doanh nghiệp, tổ chức hảo tâm.

Các địa phương có ngân sách, muốn mua cho người dân cũng cần phải tuân theo các kế hoạch được Chính phủ phê duyệt.

Theo Quyết định phê duyệt Kế hoạch tiếp nhận, bảo quản, phân phối và sử dụng vắc xin của Bộ Y tế, nguồn kinh phí dự kiến triển khai tiêm 20% đối tượng từ nguồn vắc xin COVAX là trên 6.739 tỷ đồng, tuy nhiên COVAX sẽ hỗ trợ hơn 6.300 tỷ đồng, ngân sách Trung ương dự kiến sẽ bỏ ra hơn 24 tỷ đồng, địa phương là gần 163 tỷ đồng, số kinh phí còn thiếu cần huy động là hơn 202 tỷ đồng.

30 triệu liều còn lại của Astrazeneca, dự kiến sẽ do VNVC tự chi trả. Doanh nghiệp này được Astrazeneca lựa chọn là đơn vị phân phối tại Việt Nam.

Tuy nhiên VNVC không được tự ý phân phối, phải tuân theo kế hoạch của Bộ Y tế trình Chính phủ để chương trình tiêm vắc xin được triển khai công bằng, hiệu quả.

Thúy Hạnh

Chiến lược cung ứng 150 triệu liều vắc xin Covid-19 của Việt Nam

Song song đàm phán nguồn vắc xin nước ngoài, Việt Nam đẩy mạnh sản xuất vắc xin trong nước để đảm bảo mọi người dân được tiếp cận với vắc xin.

Trận chung kết Euro vừa kết thúc, hàng loạt tin rao bán nhà đất được đăng tải trên nhiều trang tin, diễn đàn với các từ khóa đáng chú ý như: “vỡ nợ Euro bán gấp”, “cần tiền trả nợ Euro”, “thua độ đá bóng mùa Euro”, “bể nợ mùa Euro”…

Cụ thể, một rao bán khá đặc biệt khi không đưa ra giá bán nhưng nói rõ: Thua độ đá bóng mùa Euro năm nay nên chính chủ cần bán gấp khách sạn 4 tầng 700m2, sổ đỏ thổ cư 100%.

Khách sạn này được người rao bán giới thiệu nằm ngay ngã tư Hòa Lân, Thủ Dầu Một, Bình Dương, dân cư sầm uất thuận tiện cho kinh doanh mua bán. Đặc biệt, chủ nhân còn nhấn mạnh: Đây là tin nghiêm túc và cần bán thật sự, anh chị em nào có nhu cầu liên hệ ngay chính chủ.

Một rao bán khách sạn được đăng với lý do thua độ bóng đá mùa Euro.

Một rao bán khác cũng tại Bình Dương cần bán gấp lô đất 6.000m2 với giá 1.4 triệu đồng/m2 vì bể nợ mùa Euro. Hay rao bán: “Cần 600 triệu trả nợ Euro ra đi gấp căn nhà cấp 4 Phú Hòa 100m2 thổ cư 60m, có sân để xe hơi đường 4m”. Sau khi giới thiệu về vị trí, tiêu chuẩn căn hộ, chủ nhân còn gây chú ý bằng lời giới thiệu “Nhà đẹp mới xây, vì vỡ nợ cần bán gấp để trả nợ”.

Tương tự, cũng than vì vỡ nợ Euro, chủ nhân một lô đất 118m2 ở Ngã Tư Sở (Thanh Xuân, Hà Nội) cũng cần bán nhanh trả nợ với giá mềm 65 triệu đồng/m2. Vị trí lô đất nằm ở phố Vũ Tông Phan, thuộc khu phân lô quân đội, đi từ Ngã Tư Sở xuống 700m, ngõ ô tô 7 chỗ tránh nhau, xe tải vào được.

Môi giới lợi dụng từ khóa vỡ nợ Euro để rao bán nhà dự án

Tuy nhiên, khi PV so sánh giá của một số bất động sản rao bán vì vỡ nợ với những sản phẩm nhà đất cùng loại, cùng vị trí thì mức giá không thấp hơn.

Bình luận về điều này, ông Nguyễn Vũ Cao – Giám đốc Sàn Bất động sản Hoàng Gia cho rằng, một số người chơi cá độ mùa Euro rồi thua phải bán nhà đất với giá rẻ thực sự là có nhưng tỷ lệ này rất ít.

“Chính điều này cũng đã khiến nhiều môi giới lợi dụng để đăng tin lên các sản phẩm bất động sản nhằm câu khách. Đây là một nghệ thuật kinh doanh của môi giới nhưng có thể sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà khi tiếp cận thông tin đó không chính xác”, ông Cao nói.

Mặc dù đánh giá kiểu đăng tin đó của môi giới là giải pháp câu khách hàng thông minh nhưng ông Cao lại cho rằng, đó chỉ là cách kiếm tiền chộp giật. Việc tung ra thị trường những thông tin không đúng sự thật gây nhiễu loạn thông tin thị trường, về dài hạn sẽ khiến lượng khách hàng giảm đi.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh thì cho rằng, những tin rao bán đó thực chất chỉ là mánh khóe, chiêu trò của người bán hàng bởi lẽ, người vỡ nợ thực sự thì không ai công khai vì như thế sẽ bị người mua “nắm thóp” đang cần tiền nên sẽ mua với giá rất rẻ.

“Nếu người ta tự nhận vỡ nợ thì chỉ là cách để làm cho người mua tưởng đây là giá rẻ, mua được giá hời của một con nợ “khát nước”, nhưng thực tế thì lại không phải thế”, ông Đực cho hay.

Các chuyên gia đều khuyên rằng, người mua nhà nên tỉnh táo trước những thông tin rao bán vỡ nợ, nên cân nhắc đối chiếu, so sánh nhiều thông tin khác nhau để tránh bị nhầm lẫn.

Nhất là người mua nhà cần có sự tham chiếu trước những thông tin rao bán đó để xem giá bán sản phẩm bất động sản đó có thực sự rẻ không. Đồng thời cần cẩn thận từ khâu pháp lý đến giao dịch mua bán có chuẩn hay không… để tránh mua bán bị hớ hoặc bị lừa đảo.

Theo Infornet